中文名：承租人优先购买权
英文名：Lessee's Preemption
类别：民法
概述
优先购买权，又称“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。民法典第726条第1款规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
一、房屋承租人优先购买权的行使条件
（一）主体适格
优先购买权的主体应当是承租人，但承租人必须基于合法有效的租赁合同才能主张权利。如果租赁合同无效或者已被撤销、解除，则租赁合同已经不存在，承租人也不再享有优先购买权。
（二）出租人“出卖”其房屋
依据民法典第726条的规定，优先购买权行使的前提是，出租人“出卖”其房屋。这就意味着，优先购买权的行使以出租人有偿转让其租赁物为前提，如果出租人以无偿的方式处分其房屋，则没有优先购买权制度适用的可能。从实践来看，出租人出卖其房屋的情形较多，只要可以认定其属于有偿处分，就应当适用民法典第726条的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第15条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”可见，在实现抵押权时，无论是采取协议折价的方式，还是采取变卖的方式，都可以认定为出卖房屋。
（三）必须在同等条件下行使
房屋承租人优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。所谓“优先”，必须是在同等条件下的优先，同等条件是对优先购买权人行使优先购买权的限制。此种限制体现了对出卖人所有权的尊重，避免因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。
事实上，同等条件并不要求优先购买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。同等条件应当主要指的是价格条件。除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁房屋的使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。此外，也应当适当考虑支付方式，但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次性付清，则除非优先购买权人为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。因此，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作为同等条件。
需要注意的是拍卖租赁房屋情形下的“同等条件”。拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高竞价者的买卖。在法院拍卖租赁房屋的程序中，法院应当通知优先购买权人直接参加拍卖，与其他竞买人一起竞价，在产生最高竞价时，优先购买权人可以表示愿以最高价额购买该房屋，如果没有更高竞价，则由该优先购买权人购买该房屋。所以，在拍卖中，以“同等条件”购买，是指在拍卖中的竞买人所提出的最高竞价的价格，而非承租人所提出的价格。
（四）应当在合理期限内行使
1.出卖人负有通知义务
依据民法典第726条的规定，出卖人在出卖之前，应当在合理期限内通知承租人。在承租人行使优先购买权之前，出租人负有通知优先购买权人的义务。这种通知既可以是在意欲出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括价格，也包括其他重要的交易条件。房屋出售通知的到达是优先购买权人知晓交易条件、行使优先购买权的前提，也是优先购买权人权利期限计算的起点。如果优先购买权人没有收到通知，便没有行使权利的可能；如收到通知后在法定期间内权利人不行使权利，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是行使优先购买权的关键。从实践来看，优先购买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知优先购买权人。但值得注意的是，民法典第726条第2款规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”从这一规定来看，出租人向承租人通知时，只要给承租人留出必要的考虑时间（15日）即可。换言之，出租人只要提前15日通知承租人即可。
2.承租人应当在合理期限内行使优先购买权
承租人自收到通知之后，不能无限期地享有优先购买权，否则，出卖人长期不能出卖其房屋，处分权的行使将受到影响，而且可能丧失最佳出售时机，造成损害。同时，承租人无期限地享有优先购买权，使得出卖人和第三人之间的法律关系处于不稳定状态，也会造成第三人的损害。依照民法典第726条第2款的规定，承租人在接到通知之日起15日内不行使优先购买权，就意味着其以沉默的方式放弃了优先购买权。在此情况下，即便其事后再行主张优先购买权，也不能得到法院的支持。
二、排除优先购买权行使的法定事由
依据民法典第726条的规定，在如下情况下，承租人不得行使优先购买权：
（一）房屋按份共有人行使优先购买权
按份共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则，基于物权产生的优先购买权优先于基于债权产生的优先购买权。在实践中，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权也会发生竞合的问题。在此种情况下，鉴于共有人的优先购买权是基于物权而产生的，而承租人的优先购买权是基于债权而产生的，所以，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。民法典第726条规定：“房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”据此可见，按份共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。
（二）房屋卖给出租人的近亲属
民法典第726条中所说的“近亲属”包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。法律上否认此种情形下承租人的优先购买权是考虑到近亲属的亲情关系而作出的例外规定，原因主要有两方面。一方面，家庭成员之间的房屋买卖，受亲情关系的影响，不能完全反映市场价格，合同中约定的价格通常并非市场价格，往往是“半卖半送”。这种交易并非市场经济条件下通常的交易，而且“同等条件”的确定也非常困难。另一方面，在此情形下排除承租人的优先购买权，有利于促进家庭和睦和社会稳定。近亲属之间的房屋买卖往往以非市场价格的方式进行，有助于增进家庭成员之间的感情。此外，此种买卖还往往与其相互间的扶养、协助等义务联系密切，如果允许承租人优先购买，则无法实现扶养、协助等目的。
（三）承租人放弃优先购买权
优先购买权属于财产权的一种，权利人可以抛弃其财产权是法律的一项基本原则。所以，承租人放弃优先购买权，法律上也应当认可。当然，承租人放弃其优先购买权应当是在出租人出卖其房屋之时或其后，而不能提前。一般来说，承租人放弃其优先购买权应当采取明示的方式。不过，依据民法典第726条第2款的规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在通知之后的15日内表明态度，没有明确表示的，就视为放弃权利，不得再主张优先购买权。
三、优先购买权的保护与限制
民法典第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”依据该条，出租人侵害承租人的优先购买权而将房屋转让给第三人的，出租人与第三人之间签订的买卖合同的效力不受影响，承租人不得以出租人出卖租赁房屋的行为侵害其优先购买权而主张该买卖合同无效。
四、相关法律及司法解释
《中华人民共和国民法典》第726条至第728条。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第15条。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第13条。
来源：中国法律咨询中心
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